Umowa najmu to zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca musi opłacać czynsz w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny zwanej dalej ,,Kodeksem cywilnym”).

Strony zawierające umowę najmu na czas nieoznaczony mogą skorzystać z ustawowych terminów wypowiedzenia określonych w art. 673 § 2 Kodeks cywilny:

    1) w przypadku czynszu płatnego w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

    2) w przypadku czynszu płatnego co miesiąc – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

    3) w przypadku czynszu płatnego w krótszych odstępach czasowych niż miesiąc – na trzy dni naprzód; 

    4) w przypadku czynszu płatnego dziennie – na jeden dzień naprzód. 

Pomimo terminów ustalonych przez Ustawodawcę, strony zawierające umowę najmu mogą zgodnie z istniejącą w polskim ustawodawstwie zasadą swobody umów ustalić termin wypowiedzenia inny, niż wskazane w Kodeksie cywilnym.

Całkowicie inaczej sytuacja wygląda w przypadku zawarcia umowy najmu na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu Cywilnego ,,jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony kluczowym będzie zamieszczenie zapisu określającego termin wypowiedzenia, w przeciwnym wypadku umowa zostanie rozwiązana po czasie na jaki została zawarta. 

Należy również podkreślić, iż Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 20 września 2013 roku, sygn. akt I Aca 402/13 orzekł, iż ,,swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 Kodeksu Cywilnego(…).”. Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż strony stosując zapis o wypowiedzeniu w umowie najmu na czas oznaczony, muszą podać określone przesłanki, poprzez które będą mogły wypowiedzieć umowę. Zatem, istotnym jest odpowiednia konstrukcja umowy.